Никто не покупает виллу ради главы о налогах, но подписывают её все. Индонезийская система проще, чем опасается большинство владельцев, — при условии, что её продумали до сделки, а не обнаружили после.
При покупке
Структура сделки определяет счёт. Передача фрихолда (freehold; между индонезийцами) влечёт пошлину покупателя (BPHTB ~5%) и налог продавца; в сделках лизхолда вместо этого арендодатель платит налог на доход с арендного платежа (обычно удерживается ~10%) — коммерчески это, как правило, уже отражено в цене, поэтому прямо спросите, кто что несёт. Добавьте услуги нотариуса и юристов (~1–2.5% суммарно) — и вы получите реальную стоимость приобретения сверх цены в объявлении. Это общая информация, а не юридическая, финансовая или налоговая консультация — всегда проверяйте всё с собственным квалифицированным индонезийским нотариусом и налоговым консультантом.
Владение: ежегодные платежи
PBB (налог на землю и строения) невелик — часто на удивление, — и по сложившейся практике его платит держатель сертификата; порядок должен быть прописан в договоре аренды. Из операционных статей: сборы за лицензию на сдачу в аренду, а при найме персонала — сопутствующие взносы работодателя. Ничего тяжёлого здесь нет, но всё это должно попасть в вашу модель доходности.
Сдача в аренду: налог на доход
Арендный доход, заработанный в Индонезии, облагается налогом в Индонезии. Для владельцев-нерезидентов действует финальное удержание с дохода из индонезийских источников (классический пункт налогового планирования — обычно 20% для нерезидентов без применения налогового соглашения); резиденты и местные структуры отчитываются по внутренним режимам, где для категорий аренды земли и строений действуют отдельные финальные ставки. Соглашения об избежании двойного налогообложения могут дать зачёт или снижение — именно на этом абзаце настоящий налоговый консультант окупает себя. А незадекларированный арендный доход — та самая проверка, которую власти Бали проводят всё охотнее.
Выход: продажа или переуступка
Переуступка лизхолда создаёт у передающей стороны доход из индонезийского источника — планируйте налог до согласования цены, а не после. Продавцы фрихолда попадают под режим налога на передачу прав. Чистая отчётность на всём сроке владения превращает налоги при выходе в простой расчёт; запущенная — в переговоры с государством. Покупатели всё чаще требуют «налогово чистые» активы — что для продавца тоже аргумент в пользу дисциплины. Гид по продаже →