Маркетинг на Бали обожает доходность в 20%. Реальность Бали тоже платит хорошо — но платит тем, кто считает арифметику со всеми слагаемыми. Вот честная таблица, строка за строкой.
Валовая доходность: цифра из заголовков
Валовая доходность = годовая выручка от аренды ÷ цена покупки. Выручка = средняя ставка за ночь (ADR) × 365 × загрузка: вилла со средней ставкой $250/ночь при загрузке 70% приносит ~$64k валовыми в год; при цене покупки $450k это ~14% валовой доходности. Обе переменные подвижны: удачно расположенные и хорошо управляемые виллы на этом побережье держат загрузку 65–80% с сезонным разбросом ADR (см. календарь спроса); посредственные стоят на 40% и недоумевают почему. Это общая информация, а не юридическая или финансовая консультация — всегда проверяйте всё с собственным квалифицированным индонезийским нотариусом и консультантом.
Чистая доходность: цифра, которая ваша
Вычтите операционные расходы: управление (обычно 15–25% выручки), комиссии OTA там, где они используются (15–18% — один из аргументов в пользу прямого бронирования), персонал, коммунальные услуги (бассейн и кондиционеры — это ощутимо), резерв на обслуживание (тропики съедают здания — закладывайте 1–2% стоимости актива в год), страховку, лицензии и налог на арендный доход. Честная суммарная доля операционных расходов — 35–50% выручки, что в нашем примере даёт примерно 7–9% чистыми: диапазон, который серьёзные операторы называют ещё до бокала вина.
Поправка на лизхолд
Доходность лизхолда должна учитывать амортизацию срока: вилла за $450k на 27 лет «съедает» ~$17k основной суммы в год против вашего чистого дохода — если только рост стоимости и условия продления его не компенсируют, что на побережьях с ограниченным предложением исторически и происходило. Именно поэтому пункты о продлении (гид) и дефицит локаций — не юридические мелочи, а входные данные доходности.
Вопросы, которые разоблачают фантазийные прогнозы
Спросите любого продавца: выручка за последние двенадцать месяцев с разбивкой по месяцам (не прогнозы)? ADR и загрузка по отдельности? Операционные расходы постатейно? Включены ли месяцы сезона дождей? Структура каналов продаж? Продавец с реальным бизнесом отвечает таблицей; продавец с рендером — прилагательными. Casa Infinity в Сесех — актуальное лизхолд-предложение — отвечает историей своих показателей, и именно такого стандарта стоит требовать от всех.