У всех страшных историй о недвижимости на Бали один и тот же сюжетный ход: деньги ушли раньше, чем были проверены документы. Вот вся проверка по порядку — чтобы ваша история осталась скучной.
Уровень земли
1) Сертификат: ваш нотариус запрашивает сертификат на землю и подтверждает в земельном офисе имя арендодателя, границы участка и отсутствие обременений (ипотека, споры, аресты). 2) Зонирование: убедитесь, что назначение участка действительно допускает жилое/туристическое использование — виллу в «неправильной» зоне нельзя легально сдавать, и она несёт риск санкций (гид по зонированию). 3) Право продавца на сделку: если «владелец» сам арендует, получил землю в наследство или представляет семейную землю, проверьте цепочку прав и необходимые согласия. Это общая информация, а не юридическая или финансовая консультация — всегда проверяйте всё с собственным квалифицированным индонезийским нотариусом и юристом.
Уровень здания
4) PBG (разрешение на строительство — преемник старого IMB), соответствующее тому, что реально построено; 5) SLF (сертификат пригодности здания к эксплуатации), где применимо; 6) лицензия на сдачу в аренду, если важен доход (pondok wisata или эквивалент под выбранную модель работы). Постройки без разрешений — не «особенности», а виллы, которые нельзя легально эксплуатировать, застраховать и чисто перепродать. Просите копии ещё до просмотра: продавцы с документами присылают их в тот же день.
Уровень денег
7) Налоги уплачены: квитанции по PBB (налог на землю и строения) без задолженностей; 8) коммунальные услуги и долги: никаких «хвостов», которые перейдут вместе с объектом; 9) сам договор: пункт о продлении (почему это главное), обязательность для правопреемников, права на выход и субаренду, форум разрешения споров и двуязычный акт, где юридическую силу имеет индонезийский текст, — читайте именно то, что имеет силу.
Физический уровень
10) Осматривайте как оператор: источник и напор воды, мощность электросети, варианты интернета, оборудование бассейна, дренаж в дождь, кому принадлежит подъездная дорога и качество строительства за красивой картинкой. Два часа со строителем стоят немного; пропуск этого шага может стоить крыши. Затем — и только затем — переводятся деньги: через эскроу или поэтапные платежи, привязанные к контрольным точкам. Пример объекта, который начинает разговор с документов, — Casa Infinity в Сесех, актуальное лизхолд-предложение.