巴厘房产的每个恐怖故事都有同一个情节转折:钱先动了,文件后核实。下面按顺序列出该核实的一切,好让你的故事平淡无奇。
土地层
1)土地证:你的公证人调取土地证,在土地局核实出租方姓名、地块边界及任何权利负担(抵押、纠纷、查封)。2)分区:确认地块的规划性质确实允许居住/旅游用途——建在错误分区里的别墅无法合法出租,还面临执法风险(分区指南)。3)卖方的处分权:如果“业主”本身是承租、继承而来,或代表家族土地,核实权利链条与全部所需同意。本文仅为一般信息,不构成法律或财务建议——请与持牌印尼公证人及顾问核实所有内容。
建筑层
4)PBG(建筑许可——旧 IMB 的后继者),且与实际建成的房屋一致;5)SLF(功能适用证书),如适用;6)出租牌照,若租金收入对你重要(pondok wisata 或与经营模式匹配的同类牌照)。无证建筑不是“小怪癖”——而是法律上无法经营、无法投保、无法干净转售的别墅。看房之前就索要文件副本;手续齐全的卖家当天就能发来。
资金层
7)税款缴清:PBB(土地/建筑税)凭证是最新的;8)水电与债务:没有跟着房子走的遗留负债;9)合同本身:续期条款(看看为什么它就是一切)、约束继承人的措辞、退出/转租权利、争议解决地,以及以印尼文本为准的双语契约——去读那个真正说了算的版本。
实体层
10)像运营者一样验房:水源与水压、供电容量、网络选项、泳池设备、雨天排水、进出道路的权属,以及抹灰层背后的施工质量。请一位施工师傅陪同两小时花不了多少钱;跳过这一步,可能赔上整个屋顶。然后——也只有到那时——钱才动起来:走资金托管,或与节点挂钩的分期付款。想看一个把文件摆在最前面的在售项目,见 Casa Infinity Seseh——在售 leasehold 项目。
尽调就绪:Casa Infinity 的投资资料包,已包含这份清单要求的各项文件。索取资料 →
常见问题
买巴厘别墅前应该查哪些文件?
土地证与权利负担、分区规划性质、卖方的出租权利、PBG/SLF 建筑许可、出租牌照、完税凭证,以及租约中的续期与继承人条款——全部通过独立公证人核查。
PBG 是什么,为什么重要?
建筑许可(IMB 的后继者)。没有它,别墅无法合法对外出租,保险变得复杂,转售也受影响——这是一项没有商量余地的核查。
能用卖方的公证人吗?
请聘请你自己的独立公证人或法律顾问。在六位数的交易里共用代理,是假省钱。