巴厘的营销文案偏爱 20% 收益率。巴厘的现实给的回报也确实不差——但它只付钱给把每一项都算进去的人。这是那张诚实的电子表格,一行一行来。
毛收益率:标题上的数字
毛收益率 = 年租金收入 ÷ 购入价。收入 = ADR × 365 × 入住率:一栋均价 $250/晚、入住率 70% 的别墅,年毛收入约 $64k;对应 $450k 的购入价,毛收益率约 14%。两个输入都是变量:这条海岸上位置好、经营好的别墅,能维持 65–80% 的入住率,ADR 随季节浮动(见需求日历);平庸的别墅则停在 40%,想不通为什么。本文仅为一般信息,不构成法律或财务建议——请与持牌印尼公证人及顾问核实所有内容。
净收益率:真正属于你的数字
减去整套运营开支:管理费(通常为收入的 15–25%)、OTA 平台佣金(如使用,15–18%——这也是直订的一个理由)、员工、水电(泳池加空调不是小数)、维护准备金(热带气候很能“吃”房子——每年按资产价值的 1–2% 预算)、保险、牌照和租金所得税。诚实的全口径运营成本占收入的 35–50%,把上面的例子落到大约 7–9% 的净收益——这正是认真做事的运营者在酒过三巡之前会报的区间。
leasehold 的调整项
leasehold 的回报必须摊销租期:一栋 $450k、剩余 27 年的别墅,相当于每年从净收入里“消耗”约 $17k 本金——除非升值与续期条款能把它对冲掉,而在供应受限的海岸,历史上它们确实做到了。这就是为什么续期条款(指南)和位置稀缺性不是法律层面的细枝末节;它们是收益率的输入项。
拆穿幻想型预测的问题
问任何卖家:过去十二个月逐月的真实收入(不是预测)?ADR 和入住率分开给?运营成本逐项列明?雨季月份算进去了吗?渠道构成如何?手里有真生意的卖家,用一张表格回答;手里只有效果图的卖家,用形容词回答。Casa Infinity Seseh——在售 leasehold 项目用自己的真实经营史作答——这正是你应该用来要求所有人的标准。